Due Diligence Verfahren
Due Diligence Verfahren beim Immobilienkauf
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Nicht nur bei Transaktionen großer- oder Kapitalanlageimmobilien empfehlen wir die Vorgehensweise eines Due Diligence Verfahrens, sondern auch bei herkömmlichen Wohnimmobilien und insbesondere bei Immobilien im Ausland. Das Verfahren kann man auch Ankaufs- und/oder Risikoprüfung nennen.
Warum?
Jeder Immobilienkauf, aber auch der Verkauf birgt Risiken. Aus Sicht des Käufers noch mehr, denn er setzt sein Kapital ein und kennt die Immobilie im Moment des Interesses natürlich nicht so gut wie der Eigentümer.
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Auch wenn das Verfahren insbesondere bei großen Transaktionen unerlässlich ist und fast immer angewendet wird, so empfehlen wir es mittlerweile bei allen Käufen, insbesondere bei Käufen im Ausland. Bei gängigen, kleineren Transaktionen (z.B. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, kleineren Grundstücken) wird das Verfahren allerdings häufig nicht so umfangreich durchgeführt, weil einige Aspekte wegfallen.
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Was ist ein Due Diligence Verfahren?
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Beim Due Diligence Verfahren wird die Immobilie umfangreich in rechtlicher, steuerlicher und finanzieller Hinsicht geprüft. Außerdem werden technische und ökologische Bedingungen und mögliche Risiken ermittelt. Angestrebtes Ziel des Due Diligence Verfahrens ist die Bewertung und auch der Ausschluss eventueller Risiken, auch etwaiger Haftungsrisiken. Zudem wird mit dem Due Diligence Verfahren analysiert, ob der Kaufpreis angemessen ist. Ergibt die Prüfung, dass der Kaufpreis nicht angemessen ist, kann er im Anschluss noch einmal entsprechend verhandelt werden.
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Ergibt das Due Diligence Verfahren, dass das Risiko zu hoch ist, kann es auch dazu führen, dass der Interessent komplett vom Erwerb zurücktritt.
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Folgende Analysebereiche des Due Diligence Verfahrens bei Immobilientransaktionen unterscheiden wir:
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Technisches Due Diligence Verfahren
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Bei diesem Verfahren geht es darum, den technischen Zustand der Immobilie sicher und detailliert zu ermitteln und Risiken zu identifizieren. Diese können sich meistens aus dem Bau oder nachträglichen Maßnahmen ergeben. Bei dem Verfahren werden alle technisch relevanten Informationen, Unterlagen und Dokumente geprüft. Wie etwa Energieausweise, Pläne (Grundrisszeichnungen, Ansichten, Gebäudeschnitt), Genehmigungsunterlagen, Wartungs- und Prüfprotokolle sowie Unterlagen zu Instandhaltungsmaßnahmen. Auch wird die technische Gebäudeausrüstung begutachtet, der Instandsetzungsbedarf an der Immobilie ermittelt und Modernisierungspotenziale ausgelotet.
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Um das möglichst genaue technische Due Diligence Verfahren zu gewährleisten, werden Objektbesichtigungen durch Spezialisten wie Architekten und Bauingenieure vorgenommen. So können etwaige Mängel vor Ort identifiziert werden und es kann geklärt werden, welche Maßnahmen zur Behebung erforderlich sind.
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Rechtliches Due Diligence Verfahren
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Das rechtliche Due Diligence Verfahren umfasst die Analyse von Miet-, Pacht- und sonstigen Objektverträgen, von Mietsicherheiten, von Versicherungsverhältnissen und von sonstigen Pflichten. Zudem werden Grundbuchdaten und weitere verfügbare Daten (Altlasten, Baulasten, Rechte Dritter) geprüft.
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Finanzielles Due Diligence Verfahren
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Im Rahmen dieses Verfahrens werden alle finanzrelevanten Daten einer Immobilie zusammengetragen, darunter Erträge, Aufwände sowie Risiken und Chancen. Zum Beispiel kann eine Anbaumöglichkeit an ein Einfamilienhaus eine Chance sein. Etwa wenn zu einem späteren Zeitpunkt ein Familienmitglied wie Oma oder Opa hinzuziehen möchte. Weitere Chancen ergeben sich aus der Analyse.
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Daneben fließt u.a. auch der für die Zukunft prognostizierte Wert des Objekts ein. Hier wird auch das Umfeld in Augenschein genommen und Indizien, die für fallende oder steigende Preise eine Rolle spielen können. Zum Beispiel ein etwaig geplanter Bau einer großen Straße (Lärm) oder positive Infrastrukturmaßnahmen (Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung). Das finanzielle Due Diligence Verfahren ist ansich die Basis für die Kaufentscheidung sowie den angemessenen Kaufpreis und die Finanzierungsmöglichkeiten durch Banken und andere Kapitalgeber.
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Steuerliches Due Diligence Verfahren
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Beim steuerlichen Due Diligence Verfahren werden die verschiedenen Steuerarten, die beim Immobilienerwerb anfallen können analysiert um etwaige steuerliche Risiken zu identifizieren. Der Umfang dieses Verfahrens kann von Objekt zu Objekt stark variieren und hängt weitestgehend davon ab, ob lediglich ein Grundstück oder ein leerstehendes Gebäude erworben wird oder ob der Käufer beim Immobilienkauf auch in bestehende Mietverträge eintritt. Dann spielt der steuerliche Gesichtspunkt "Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung" eine Rolle.
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Ökologisches bzw. Klima relevates Due Diligence Verfahren
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Mittlerweile ist das Thema Klima und Umweltschutz bei Immobilienprojekten immer wichtiger und die Rahmenbedingungen dazu immer umfassender geworden. Hier geht es darum, technische und rechtliche Umweltfragen zu klären – und zwar über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie hinweg, also von Planung und Bau bis hin zur Nutzung sowie dem eventuellen Verkauf (und darüber hinaus).
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Im Rahmen des ökologischen bzw. Klima relevaten Due Diligence Verfahrens findet auch eine Objektbesichtigung statt. Dabei wird die Immobilie nach umwelt- und klimatechnischen Kriterien bewertet. Wichtige Aspekte sind hierbei u.a. die Emissionen und mögliche Gefahrstoffe, die Wasserversorgung und -entsorgung, Bauschadstoffe, etwaige Altlasten und auch das Risiko für Umwelteinflüsse, zum Beispiel Erdbeben oder Überschwemmungen. Neben der Untersuchung der Immobilie werden in der Regel außerdem geologische Untersuchungen, z.B. Bodenproben oder die Prüfung der Standfestigkeit vorgenommen. Diese sind insbesondere dann zentral, wenn ein Verdacht auf Altlasten besteht oder weitere Baumaßnahmen geplant sind. Auch bei einer Gebäudeschieflage ist das Verfahren ansich unerlässlich.
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Man kann also festhalten >>> das Due Diligence Verfahren ist ein sehr komplexes und wichtiges Verfahren im Rahmen eines Immobilienerwerbs. Kurz gesagt, kann es als eine detaillierte Stärken-Schwächen-Analyse der Immobilie verstanden werden. Neben dem eines Objektes werden auch die potenziellen Risiken ermittelt. Ergibt das Verfahren Mängel, kann der Kaufpreis neu verhandelt und angepasst werden. Sind die Mängel zu gravierend, kann dies den Interessenten dazu veranlassen, vom Kauf abzusehen.
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